30.11.2021 Финансы, банки

Ипотека перешла к росту

Специалисты компании «ЛионКредит» рассказывают, как повышение ипотечных ставок скажется на всем кредитном рынке
Во всех основных российских банках ставки по ипотеке оттолкнулись от насиженных мест на исторических минимумах – и начали расти. В Сбере базовый процент на квартиры в новостройках сейчас закрепился на уровне в 8.8% годовых, а для вторичного рынка уже превысил 9%. И ноябрьское удорожание ипотеки стало для главного «зеленого банка» уже третьим в текущем году. А вслед за Сбером потянулись и другие кредиторы. В частности, ВТБ, госбанк №2, уже поднял ставки до базовых 9%. Причина такой смены курса ясна, и мы о ней уже неоднократно говорили – это, прежде всего, повышение ставки рефинансирования ЦБ. С октября она составляет 7.5% годовых – и 15 ноября, выступая перед депутатами Госдумы, Эльвира Набиуллина однозначно заявила, что по результатам декабрьского заседания Центробанка КС может еще вырасти.
Как полагают эксперты «ЛионКредит», с учетом этого вероятного роста и того факта, что рынок традиционно реагирует на изменение КС с задержкой, ипотечные ставки практически гарантированно будут продолжать расти. Причем раз такие локомотивы кредитного рынка, как Сбер и ВТБ, уже пересмотрели свои условия, реакция других операторов ипотеки не заставит себя долго ждать. Так что почти наверняка большинство банков увеличат ставки уже до конца ноября. Ведь Сбер своими решениями воздействует на весь рынок подобно мощному триггеру – фактически это «пример для подражания». Да и в целом рынок уже давно находится в режиме ожидания отмашки к корректировке показателей. Инфляция не спешит замедляться, деньги дорожают – а ипотека реагирует на такие изменения не хуже лакмусовой бумажки на кислоту.
Для кредиторов ставка является едва ли не ключевым способом конкурентной борьбы – поэтому повышать ее всегда нужно с учетом общерыночных настроений. Поэтому реакции на рост КС практически всегда довольно растянуты по времени. Спусковым крючком, как правило, становится какое-то более-менее масштабное событие. И корректировка ставок Сбербанка вполне подходит на его роль. Теперь же, отмечают в «ЛионКредит», процесс можно считать запущенным.
Весь последний год ставки на исторических минимумах и программа льготной ипотеки поддерживали высокий спрос на жилье. А на фоне этого росли и цены на квадратные метры. Как следует из отчетов специалистов ЦИАН, за год новые столичные квартиры прибавили в цене немногим менее 14%. Начавшийся же рост ставок может сыграть роль стабилизатора цен – однако едва ли эффект будет долговременным. Причина тому – по-прежнему высокий спрос. Причем особо активен он в сегменте премиум-жилья.
Если взглянуть на статистику по прошлым годам, то можно увидеть, что недвижимость в Москве дорожает очень стабильно, из года в год. И прошлые корректировки ипотечных ставок, как вниз, так и вверх, особо не влияли на эту тенденцию. Да, удорожание может замедлиться – но не остановится и точно не обратится вспять. А в дальнейшем даже такое временное замедление почти наверняка будет отыграно.
Кроме того, нужно здесь учитывать и влияние других факторов:
стоимость расходников – из более дорогих материалов и жилье получается изначально дороже;
сезонность – на последние 3 месяца года традиционно приходится пиковый спрос, когда растут все сегменты жилищного рынка.
И сейчас, как отмечают представители девелоперов, ситуация складывается таким образом, что спрос на элитные квадратные метры выше, чем на стандартный и эконом-сегмент. А такая ситуация однозначно не способствует удешевлению квадратных метров.
Да, на фоне повышения ставок может несколько сократиться клиентский поток. В таких ситуациях крупные застройщики в партнерстве с банками могут активизировать свои собственные кредитные программы. Таких предложений, как ипотека от застройщика под 2-3% годовых, уже сейчас достаточно много на рынке. И, как показывает анализ, они пользуются весьма высоким спросом. И рост банковских ставок однозначно спровоцирует появление все новых подобных предложений. Это как минимум поможет сохранить деловую активность в строительном сегменте и поддержать покупательский спрос в условиях уверенно остающихся в кризисном состоянии доходов населения.
Специалисты «ЛионКредит» напоминают, что в начале ноября представители Центробанка опубликовали прогноз, согласно которому уже в ближайшие месяцы спрос на ипотеку и жилье начнет снижаться. А это, в свою очередь, поможет стабилизировать объем предложений на рынке – и в теории поможет снизить стоимость жилья. Что же касается ключевой ставки, то она, согласно заявлению Эльвиры Набиуллиной, будет оставаться на высоком уровне еще как минимум 1.5 года.