26.03.2019 Строительство и недвижимость

Объясним в два счёта. Что нужно знать о счетах эскроу

Переход строительной отрасли на схему работы по эскроу-счетам с 01 июля 2019 г. вызывает у потребителей вопросы. Не возрастают ли теперь риски при вложении денег в стройку? Переживут ли застройщики переход рынка на новые рельсы? Стоит ли покупать сейчас, не дожидаясь нового скачка цен, или лучше подождать? Объясняет Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»).

Кратко: в чем суть изменений
После 01 июля застройщики не смогут привлекать средства дольщиков напрямую, чтобы финансировать стройку за их счет. До окончания строительства эти средства будут храниться на эскроу-счете в уполномоченном банке. Значит, строителям придется изыскивать иные источники финансирования. Самый очевидный – получить проектное финансирование в том же банке.
Банки же, принимая на себя риски, связанные с незавершенным строительством, скорее всего, будут готовы кредитовать только те компании, в надежности которых уверены. Если застройщик не сможет получить проектного финансирования и не найдет возможности заместить средства дольщиков иным образом, есть вероятность, что ему придется уйти с рынка. Соответственно, риски остановки проектов в целом по рынку после 01 июля становятся выше.

Но это тот случай, когда неправильно ориентироваться на «среднюю температуру по больнице». Риски становятся выше для тех компаний, которые раньше не могли воспользоваться банковским проектным финансированием, поскольку банки не считали их надежными заемщиками.
И наоборот, риски практически не изменяются для тех застройщиков, кто и так всегда открывал проектные кредитные линии в банках. Если банки доверяли компании и кредитовали ее стройки последние 20 лет, то можно рассчитывать, что эта ситуация вряд ли изменится. По крайней мере, при наличии в распоряжении банков денежных средств.
«Потребителю важно знать, что большинство из тех проектов, которые реализуются сейчас, застройщики, вероятно, смогут завершить по старой схеме, за счет средств дольщиков. Правительство РФ сейчас рассматривает критерии, позволяющие застройщикам продолжить привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу. На данный момент предложены следующие: не менее 10% проданных квартир/помещений в объекте и не менее 30% строительной готовности. Если такие критерии и будут утверждены, под них попадет порядка 70% текущих строек, и их не коснется требование принимать средства на эскроу-счета», – отмечает Станислав Михайлов.
Но критерии еще могут поменяться, да и не все текущие стройки под них попадут: есть сотни качественных проектов, где продажи, как и работы на стройплощадке, только-только начались. Продолжать финансирование этих строек за счет средств дольщиков с 01 июля станет нельзя. Как понять, сможет ли застройщик получить у банка проектное финансирование? Посмотреть на опыт его предыдущих проектов.
«Обратите внимание, какова история проектного финансирования у компании. За счет каких средств финансировались ее предыдущие проекты, всегда можно посмотреть в открытых источниках, в проектных декларациях. Сейчас эти декларации публикуются в Единой информационной системе жилищного строительства, на сайте наш.дом.рф. Если видите, что компания всегда работала с банками, значит, надежность застройщика и его проектов уже ранее подтверждалась фактами проектного финансирования со стороны банков. Конечно, в идеале это должны быть именно те крупнейшие банки, которые сегодня уполномочены на открытие эскроу-счетов для расчетов по ДДУ. Их перечень доступен на сайте ЦБ РФ», – советует Станислав Михайлов.
Некоторые потребители опасаются, что переход на эскроу-счета затруднит расторжение договора с застройщиком, если в нем возникнет необходимость. Например, такой случай: у покупателя изменилась финансовая ситуация и стало тяжело платить рассрочку. На самом деле, основания и процедура расторжения в целом мало чем будут отличаться, – дольщик получит деньги назад, как и сейчас это происходит, с той лишь разницей, что выплату при расторжении договора будет осуществлять банк со счета эскроу.
В целом у потребителя сегодня нет серьезных причин, чтобы отказываться от покупки недвижимости или откладывать ее «до лучших времен» из-за перехода рынка на новую схему работы. Наоборот, может получиться так, что в условиях роста цен и того богатого выбора проектов, который есть на рынке сегодня, «лучшие времена» для покупки – это именно настоящий момент. Но выбирать застройщика стоит с оглядкой на его опыт взаимодействия с банками.