23.10.2015 Строительство и недвижимость

"Какая из трех девелоперских стратегий позволяет продавать новостроек больше докризисного уровня?" или "Новостройки 2015: "эстафета спроса"

Как менялась ситуация на рынке новостроек с января по сентябрь и каковы результаты III квартала 2015 г.?
«ПИК», «ЛСР» и «Эталон»: три крупных застройщика - три стратегии - три результата! Безусловно, деятельность нескольких игроков не является полноценным индикатором состояния рынка. Тем не менее, косвенные признаки основных рыночных трендов постарались определить независимые эксперты OMetre.ru...

Три основных тезиса по результатам анализа отчетности девелоперов федерального уровня:

1. Платежеспособный спрос есть, но сосредоточен он преимущественно в московском регионе! Более того, его достаточно, чтобы вернуть даже крупным компаниям «докризисный» уровень продаж.

2. Покупатель занял наблюдательно-выжидательную позицию. Следит за информационным фоном, основными игроками и новыми проектами. Главные критерии: бренд продавца и характеристики проекта. Форма договора - вторична.

3. Спрос распределяется между самыми доступными вариантами, легко переходя из компании в компанию, от проекта к проекту («эстафета» спроса). В итоге выигрывает тот продавец, который признал новые реалии и адаптирует под них предложение.

Анализируя результаты операциоонной деятельносии «тройки», мы наблюдаем, что в третьем квартале, словно вопреки всем рассуждениям о «стагнации» и «рецессии», 2 компании из 3 демонстрируют рост к значениям аналогичных периодов прошлых двух лет.

Единственный «кит», которому не удалось исправить ситуацию с выручкой от продажи недвижимости, рухнувшей как у всех в январе, стала ГК "ЛСР". Хотя объем реализованной площади и стал больше. Причина - в падении спроса на проекты компании «элит» и «бизнес» классов в Санкт-Петербурге: до 8 тыс. м2 или на 70% к 1-му кварталу 2015 и по 53% к 3-им кварталам 2014 и 2013. А ведь именно в этих сегментах холдинг выводит в регионе свои новые проекты.
Масс-маркет, напротив, поднялся к значению начала года на 85%! Не удивляйтесь цифре - это «эффект низкой базы». До уровня активных 2014 и 2013 годов «ЛСР» не дотянул весомые 21,6% и 22,8%.
Как итог - в третьей четверти 2015 г. «ЛСР» показал общую выручку 14,08 млрд. руб., что на 21% и 11% меньше показателей 2014 и 2013 годов соответственно. Кроме того, судя по всему, «ЛСР» пока верит в перспективу жилья «высокого» класса, выпустив на рынок в октябре сразу два! жилых комплекса бизнес-класса в СПб. Поэтову главный вопрос к группе: хватит ли денег на такое количество дорогого строительства в одном регионе, учитывая озвученное выше падение спроса?

ГК «Эталон» - так же, как и «ЛСР» - крупнейший застройщик Санкт-Петербурга. Но в отличие от конкурентов, за прошедший квартал компания показала плюс по всем параметрам. Объем проданной площади составил 121,5 тыс. м2 (+14,6% и +31% к аналогичным периодам 2014 и 2013 г.г.). Новых контрактов заключено на 11,4 млрд. рублей (+20,1% и +39,7% соответственно).
Стратегия группы в ставке на развитие формата жилья комфорт-класса. Благодаря чему в 3 квартале удалось переломить «традицию» последних лет, сократив историческое 50% отставание от «ЛСР» до 27% по объему реализованной площади в Петербурге. И это при выведенном одном новом проекте.
Еще интересный момент - львиная доля заслуги по росту продаж компании пришлась на «московский» портфель, доля которого в объеме сделок увеличилась за последний год с 20% до 37%. Причем новых проектов здесь за это время не выводилось. Объясняется интерес покупателей довольно неплохими условиями: сегодня девелопер предлагает квартиры в Москве от 89 000 (от 103 000 «с отделкой») руб./м2, с удвоением маткапитала и, пришедшей с питерского рынка, практикой длительных рассрочек (до 2023 г.)! Плюс на стадии предварительных заявок находится ЖК «Золотая Звезда» (Москва, ВАО, м.«Шоссе Энтузиастов») с демократичным стартовым ценником от 120 000 за «квадрат».

Ну и безоговорочный лидер по динамике продаж квартир- ГК «ПИК». Единственный из «тройки», кто еще по результатам первого полугодия продемонстрировал пусть и не большое (в пределах 5%), но все же увеличение продаж. Теперь же, в III квартале, холдинг закрепил лидерство реализовав 178 тыс. м2 квартир на 16,29 млрд. рублей. Это +23,6% (по проданной площади) и +31,5% (сумма по заключенным договорам) к значениям того же периода 2014 г.
Причин «триумфа» - несколько. Во-первых, 93% портфеля текущих проектов застройщика приходится Москву и Подмосковье, где, как мы с вами убеждаемся, сосредоточен основной потенциал платежеспособного спроса. Что снова подчеркивает активность московского региона.
Во-вторых, был дан старт 8 новым объектам, половина из которых располагаются в границах «старой» Москвы. Преимущественно участки рядом с метро.
Правда, практически все новостройки «ПИК» реализует по договорам ЖСК. Полагаем, при работе по 214-ФЗ показатели были бы еще лучше, однако, это дает повод задуматься о покупательских приоритетах в выборе новостройки. Т.е., несмотря на весь информационный фон по рискам и обязательным сделкам по ДДУ (214-ФЗ), люди сознательно соглашаются на незащищенные договорные формы ЖСК, делая выбор в пользу дешевых вариантов и полагаясь на вес бренда. Собственно, аналогичная ситуация в прошлые годы была и с СУ-155 - критерии выбора не меняются...

Все диаграммы, данные по продажам и таблицы размещены на сайте ometre.ru или могут быть высланы по e-mail запросу в любом формате.