29.09.2015 Строительство и недвижимость

К 2020 году доля масштабных проектов в Московской области может возрасти до 50%

На рынке новостроек Подмосковья наблюдается сразу несколько интересных трендов, часть из которых обусловлена действиями властей, а часть – кризисными явлениями в экономике, влияющими на покупательский спрос, и, как следствие, на предложение застройщиков. Специалисты аналитического отдела «МИЭЛЬ-Новостройки» проанализировали тенденции первичного рынка в ближайшей зоне Московской области (до 30 км от МКАД).

Рост масштабного жилищного строительства
В структуре предложения на первичном рынке ближайшей зоны Московской области (до 30 км от МКАД) преобладают жилые комплексы с заявленным проектным объемом менее 100 тыс. кв. метров. Их доля составляет 77%. Следовательно, на долю комплексов с проектным объемом более 100 тыс. кв. метров приходится 23% первичного рынка ближнего Подмосковья.
«По нашим прогнозам доля масштабных проектов в ближайшие годы будет только расти – до 2020 года мы ожидаем увеличение доли таких проектов до 50% в общей структуре предложения. Связано это сразу с двумя факторами – поддержкой масштабного строительства государством, а также с очевидной экономической привлекательностью стоимости земли и строительства в больших объемах. Для властей масштабное строительство удобно тем, что позволяет решить жилищные проблемы населения, а также освоить новые земли и развить инфраструктуру областных территорий. При возведении масштабных проектов застройщики получают поддержку местных органов власти, а также дополнительные условия для реализации своих нестандартных идей», – комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
При этом в структуре спроса отмечаются разнонаправленные тенденции. Одной группе покупателей интересны как раз масштабные проекты, где они получают не только новые дома, но и новые объекты инфраструктуры, дороги, инженерию. Другая группа покупателей предпочитает проекты точечной и квартальной застройки, где сразу после заселения можно пользоваться существующей инфраструктурой, и где долгие годы не будет вестись стройка очередь за очередью. Скорее всего, с ростом доли масштабных проектов увеличится спрос именно на небольшие по объему застройки, так как срок их реализации минимален.

Увеличение доли проектов массового сегмента
Традиционно проекты массового сегмента составляют подавляющее большинство предложения в Московской области, но сейчас мы наблюдаем рост доли проектов эконом- и комфорт-классов. Например, в 2014 году на долю проектов массового сегмента приходилось 91%, на долю проектов бизнес-класса – 9%. В 2015 доля жилых комплексов эконом- и комфорт-классов возросла до 93%, а бизнес-класс сократился до 7%.
Стоит отметить, что в течение 2015 года на рынок Московской области новых проектов бизнес-класса не выходило, предложение пополнялось только корпусами в действующем проекте «Олимпийская деревня Новогорск». При этом в массовом сегменте с начала года продажи стартовали более чем в 30 проектах.


Увеличение доли малоэтажных проектов
Малоэтажные проекты продолжают набирать популярность у застройщиков в связи с курсом градостроительной политики властей, направленным на ограничение этажности при застройке Подмосковья. Одновременно с этим начинают постепенно меняться потребительские предпочтения – люди выбирают более комфортное жилье с меньшей плотностью застройки. В 2014 году на долю малоэтажной застройки приходилось 27% в общей структуре предложения, а в 2015 году этот показатель вырос до 30% (с учетом мультиформатных проектов).

Увеличение проектов со студиями
За последний год видно резкое увеличение проектов со студиями, связанное, прежде всего, с кризисными явлениями в экономике, следствием которых стало снижение среднего бюджета покупки. Например, в 2014 году на первичном рынке ближайшей зоны Московской области студии были представлены в 50 проектах, а в 2015 – уже в 80 проектах. Рост составляет феноменальные 60%.
При этом если сравнивать не в количественном выражении, а в долях, то рост составляет 10% – в 2014 году доля проектов со студиями составляла 15% в общей структуре рынка, а в 2015 – 25%.
Лидерами по количеству объектов с квартирами-студиями являются Красногорский, Одинцовский и Ленинский районы. Меньше всего таких объектов в Наро-фоминском и Дмитровском районах Московской области.

Уменьшение площадей
Опять-таки нестабильная экономическая ситуация привела и к другим изменениям в предложении Московской области – сокращению площадей квартир и студий. Например, в 2014 году минимальная площадь студии составляла 20 кв. метров, в 2015 году этот показатель снизился до 18 кв. метров.
Также мы можем наблюдать возврат к квартирам со стандартными планировками в массовом сегменте: однокомнатные квартиры – до 40 кв. м, двухкомнатные – до 60 кв. м, трехкомнатные – до 85 кв. м.