23.09.2015 Строительство и недвижимость

Самые опасные способы мошенничества с квартирами

Осенью в Госдуму может быть внесен законопроект о регулировании риелторской деятельности. Генеральный директор агентства недвижимости «Мезон» Екатерина Бонч-Бруевич считает, что это может обезопасить продавцов и покупателей от недобросовестных риелторов, при помощи которых нередко совершается мошенничество с жильем. А пока эксперты агентства назвали самые опасные способы мошенничества и поделились рекомендациями о том, как их распознать и избежать.

Одинокие пожилые люди
Главная группа риска – одинокие пожилые, а также тяжело больные люди, алкоголики и другие категории собственников, которые не всегда могут адекватно воспринимать происходящее. Черные риелторы подбирают жертв, а потом мошенническим путем присваивают их жилплощадь – подделывают подписи, а иногда могут действительно привести бабушку с тяжелой формой склероза к нотариусу и она «добровольно» подписывается под документами о передаче квартиры. После этого жертв могут даже убить или увезти и бросить в бараке в забытой богом деревне.
Совет: при покупке нужно обращать внимание на то, каким образом квартира досталась продавцу. Если человек получил ее по завещанию или договору дарения, при этом не являясь родственником бывшего собственника, стоит насторожиться.

Нечестная рента
Для пожилых людей представляют опасность и договоры ренты, купли-продажи с пожизненным проживанием (содержанием) и другие виды договоров, согласно которым в обмен на пожизненный уход старики продают или завещают квартиру ухаживающему. Некоторые «агентства» специализируются как раз на таких договорах, а наводчиками нередко бывают работники социальных служб, поликлиник или паспортных столов, которые поставляют мошенникам информацию об одиноких стариках. «Не так давно на email-адрес нашего агентства пришло письмо от неких «риелторов» со списком пожилых людей, рядом со многими адресами были написаны диагнозы, в том числе, онкология, - рассказывает Екатерина Бонч-Бруевич. - Предлагалось найти покупателей этих квартир за полцены с обременением в виде пожизненного проживания хозяев. Не исключено, что эти же «специалисты» впоследствии помогают новым собственникам «освободить» квартиру раньше».
Совет: договор ренты (купли-продажи с пожизненным содержанием) – сделка с двусторонним риском, поэтому особенно важно, чтобы ее сопровождали знакомые, проверенные и по-человечески порядочные агенты.

Мертвые души
Одна из клиенток агентства «Мезон», проживающая за границей, получила квартиру по завещанию от неродной бабушки. Внучка подала на наследство и уехала из Москвы на 6 месяцев (срок вступления в наследство). Когда она вернулась и собралась идти к нотариусу вступать в наследство, оказалось, что квартира за это время была 3 раза продана, и в ней уже делают ремонт.
В результате выяснилось, что первая продажа была произведена с помощью недобросовестного нотариуса уже после смерти бабушки, подпись которой была подделана. Преступники считали, что бабушка одинокая, и никто не сможет предъявить претензии. Дело было выиграно законной наследницей, но на это ушло 2 года. Покупатель злополучной квартиры в таких случаях по закону не считается добросовестным, даже если не подозревал о мошенничестве, и в результате лишился квартиры.
Совет: чтобы не оказаться в подобном положении, лучше отказаться от покупки квартиры, которая была несколько раз перепродана за короткое время.

Ловкие арендаторы
Многие считают, что при покупке квартиры с использованием ипотеки достаточно той проверки, которую осуществляет банк при принятии решения о выдаче кредита. Однако зачастую банки делает лишь поверхностную проверку. «Мой знакомый адвокат поделился историей своего клиента, который купил квартиру, причем с ипотекой крупного банка. Банк квартиру проверил и одобрил, - рассказывает Екатерина Бонч-Бруевич. - В один прекрасный день после покупки в квартиру пришел настоящий хозяин, выяснилось, что «продавец» был арендатором. Он изготовил поддельный паспорт, причем напечатанный на Госзнаке, и получил по нему дубликаты документов «взамен утерянных». В результате квартиру у покупателя забрали, а банк свою ошибку не признает и требует дальнейшей выплаты кредита. Профессиональный риэлтор мог бы насторожиться, увидев, что документы были потеряны и недавно восстановлены. Вообще у нас с годами работы появляется «шестое чувство», которое отзывается на какие-то нюансы в поведении людей, вызывает порой неосознанные сомнения. Я в этом случае усиливаю проверку, в том числе - пытаюсь пообщаться с соседями и бабушками на лавочках. В данном случае последнее бы помогло».
Совет: даже покупаемую с участием банка квартиру нужно проверять на юридическую чистоту своими силами (с агентом или без).

Квартира-близнец
Есть еще одна любопытная схема мошенничества. Черные риелторы снимают квартиру в каком-нибудь панельном доме массовой застройки. Она, например, с прекрасным ремонтом и красивым видом из окон. В соседнем доме расположена квартира, которую они продают – такая же по площади, но в «убитом» состоянии и с козырьком подъезда под окнами. При этом для показов они используют арендованную квартиру, на это время на номер дома наклеивается другая цифра. В итоге покупатель убежден, что берет хорошую квартиру, а в собственность получает убитую по соседству. При этом оспорить такую сделку практически невозможно. Добросовестный риэлтор сопровождает клиентов на просмотры или хотя бы в финале смотрит сам понравившуюся покупателю квартиру и он всегда гораздо внимательнее покупателей подходит к таким вещам, проверяет соответствие дома, этажа по документам (заказывает выписки из реестра) и картам.
Совет: проверяйте, тот ли адрес у квартиры, что вам назвали – «дьявол в деталях»!

Выводы
«Конечно, застраховаться на сто процентов невозможно, но, например, в моей более чем 20-летней практике не было ни одного случая, когда мои клиенты теряли право собственности на купленную квартиру. Мы делаем максимальную проверку квартиры, заказывая дополнительно документы, которые порой невозможно получить по официальным каналам, поднимаем историю более чем за 20 лет. Такова сложившаяся практика, у каждого давно практикующего агентства есть свои ресурсы для этого. И если появляются хоть малейшие сомнения, не советуем клиентам покупать этот вариант», - комментирует Екатерина Бонч-Бруевич.
По мнению эксперта, лицензирование риелторской деятельности поможет очистить рынок от недобросовестных риелторов. Часть «черных» фирм не захотят (или не смогут) получить подобную лицензию. Но даже если получат, то, хоть раз проштрафившись, будут лишаться ее впоследствии.
Таким образом, для разумного и осторожного покупателя отсутствие лицензии послужит знаком, чтобы поискать другого агента.