21.09.2015 Строительство и недвижимость

«Бесплатный сыр»: главные ошибки покупателей

Специалисты Департамента новостроек инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – рассказали, какие ошибки чаще всего допускают покупатели при выборе новостройки и как их можно избежать.

1. Не читать документы

«Российский менталитет таков, что многие из нас не привыкли внимательно читать документы, которые подписывают. Покупатели нередко предполагают, что какие-то пункты в договоре должны быть прописаны, потому им кажется это правильным. Это, пожалуй, самая частая ошибка – нежелание внимательно ознакомиться с документами, полагаясь на то, что «там все есть» или «ну, мы же это обговорили». Любые устные договоренности никакой юридической силы не имеют, и апеллировать аргументом «мне так сказали» в случае конфликтной ситуации не получится. Встречается и другая крайность, когда покупатели хотят внести в договор дополнительные пункты, которые и так предусмотрены действующим законодательством и не требует внесения в договор», – комментирует Алексей Оленев, заместитель директора Департамента новостроек Est-a-Tet.

2. Ориентироваться только на низкую стоимость

Про «бесплатный сыр в мышеловке» знают все, но это не мешает людям покупать квартиры в «сомнительных» проектах только из-за низкой стоимости. Если комплекс позиционируется как обладающий множеством преимуществ, но при этом цены в проекте ниже среднерыночного уровня – это серьезный повод задуматься. Низкая цена «вопреки» рынку покупателей автоматически должна насторожить, скорее всего, это сигнализирует об использовании застройщиком незаконных схем реализации или о финансовых проблемах в компании.

3. Не обращать внимание на схему реализации

До сих пор на рынке новостроек встречаются схемы реализации, которые не предусмотрены ФЗ-214 и фактически не защищают права покупателей – это различные вексельные схемы, предварительные и инвестиционные договора. Как правило, при использовании таких схем застройщики демпингуют, чтобы «усыпить» бдительность покупателей. ФЗ-214 предусмотрена помимо ДДУ такая схема реализации как ЖСК, которая в меньшей мере защищает права покупателей, чем ДДУ. Это законная, но более рисковая форма, и вступая в ЖСК, покупатель должен отдавать себе отчет в том, какие риски он несет, в первую очередь в случае неисполнения застройщиком свои обязательств.

4. Не проверять застройщика

Известный бренд девелоперской компании не всегда обозначает, что с проектом не будет никаких проблем. С другой стороны небольшие и средние компании могут также качественно и быстро строить. Чтобы «отделить зерна от плевел», нужно проводить проверку застройщика, чем многие покупатели не занимаются. При этом поспрашивать знакомых и почитать форумы – это не означает тщательно изучить компанию и проект. Начать проверку надо с правоустанавливающих документов по проекту – ознакомиться с проектной декларацией, которая публикуется в открытых источниках, а также разрешением на строительство и договором аренды/субаренды земельного участка либо свидетельством о государственной регистрации права собственности на земельный участок, которые можно запросить у застройщика. У застройщика должны быть следующие документы, в зависимости от компании не все они обязательны, но спросить о них можно: учредительные документы компании, свидетельство о государственной регистрации компании, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, а также технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и заключение экспертизы проектной документации, если она предусмотрена. Помимо этого, покупатель может заказать выписку в ЕГРЮЛ по юридическому лицу, чтобы окончательно удостоверится, что он имеет дело с официально зарегистрированной компанией. Также на сайте Арбитражного суда можно посмотреть, подавал ли на застройщика кто-то в суд, за что и какие суммы долгов фигурируют в исковых заявлениях. Если у застройщика много исков о неуплате долгов, суммы по которым значительные, возможно компания испытывает финансовые трудности. И наконец, покупатель должен изучить с портфелем проектов компании. Если у застройщика есть все правоустанавливающие документы, понятные и надёжные источники финансирования (хорошие финансовые «тылы» имеют компании аффилированные с крупными финансовыми или банковскими структурами), достойный портфель проектов и историю работы с ними, то покупатель сможет обезопасить себя от ряда неприятных моментов.

5. Не пользоваться услугами профессионалов

Разобраться, как минимум в проектной декларации, без специалиста обычному покупателю бывает непросто. Например, в декларации прописывает размер общей задолженности застройщика, суммы там фигурируют большие и, увидев это, покупатели предполагают, что у застройщика большие проблемы. Однако это совершенно нормальный показатель, поскольку он учитывает проектное финансирование для всех объектов застройщика. Грамотный риэлтор и юрист позволяет сделать не только максимально осознанный выбор, но и минимизировать риски покупателя.

6. Не съездить хоть раз на стройку

Недаром говорят, что лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать. Для процесса приобретения новостройки – это идеальная максима, поскольку понять, как идет строительство объекта, можно побывав на стройке. Обращать внимание нужно на количество рабочих и техники на площадке, динамику их работы, чистоту и организованность на участке. Особое внимание стоит уделить коммуникациям. Во-первых, у застройщика должны быть технические условия по коммуникациям. Во-вторых, если в проекте предусмотрены собственные коммуникации, то приезжая на стройку, нужно посмотреть, идет ли строительство соответствующих объектов. Например, если проект большой и какие-то дома уже построены, у них уже должна быть котельная. Оценить уровень обеспеченности коммуникациями, исходя из объема застройки, может только специалист, и это никогда не бывает лишним. Если же проект «сажают» на уже существующие сети, разобраться тут сложней, поскольку нередко из-за масштабности нового строительства действующие устаревшие сети не выдерживают нагрузки.

«При покупке недвижности нужно комплексно подходить к вопросу оценки своих рисков, в этом деле нет мелочей. Приобретение жилья всегда сопряжено с определенными рисками, причем это справедливо не только для рынка новостроек. На вторичном рынке тоже есть масса своих нюансов, связанных, например, с непрозрачными цепочками собственников. Поэтому очень важно, насколько ответственно покупатель проходит к оформлению сделки», – резюмирует Алексей Оленев.