22.03.2010 Регионы

Риски экономии н инженерном оборудовании

Застройщики, значительно пострадав от последствий кризиса, одними из первых ощутили необходимость перейти на режим жесткой экономии. Часть строек Екатеринбурга была заморожена, в большинстве объектов пришлось пересматривать смету. Многие инвесторы и застройщики решили экономить не столько на внешнем виде объектов, сколько на инженерной инфраструктуре, что впоследствии может привести к печальным последствиям.

Скупой платит дважды
В Екатеринбурге уже появились первые реальные примеры негативных последствий от экономии на инженерной инфраструктуре зданий. Как рассказал директор «ДТ-Урал» Вячеслав Афонин, на некоторых объектах недвижимости города, сданных в эксплуатацию осенью и в начале зимы, возникли проблемы с системой вентиляции. «Зима была очень холодная, и вентиляционные системы начали давать сбои вплоть до выхода системы из строя. В таких случаях владельцам зданий приходилось заменять систему вентиляции, что приводило к дополнительным тратам на покупку оборудования и монтажные работы. При этом речь идет о некачественном дешевом оборудовании, которое не проработало и год», - сообщил Вячеслав Афонин. Он уверен, что если бы собственник купил изначально чуть более дорогое оборудование, то оно прослужило бы при должном обслуживании порядка 15-20 лет.
Как указали в управлении госпожнадзора Свердловской области, ненадежное и некачественное оборудование не только создает проблемы арендаторам или собственникам помещений, но и является причиной серьезных ЧП. Это касается, в первую очередь электрооборудования и противопожарных систем. Так, подчеркнул начальник управления госпожнадзора Вадим Зубарев, примерно 80% пожаров в зданиях коммерческого назначения происходит именно из-за нарушения правил эксплуатации электрооборудования. «Мы к подобным вещам относимся очень серьезно, потому что именно неисправная электропроводка и электрооборудование является главной причиной пожаров», - подчеркнул Вадим Зубарев.
«Если прорвет канализацию или водопровод – вас просто затопит. Наиболее частый исход выхода из строя электрооборудования – пожар. Странно, но чаще всего экономят именно на последнем,» - говорит директор компании «АйДи-Электро». - Современные металлопластиковые и полипропиленовые трубы ГВС давно стали нормой и встречаются повсеместно. Как и крайне низкого качества электроустановочные изделия, китайские автоматы и УЗО. Если бы я строил здание при ограниченном бюджете, то сделал бы как минимум наоборот».

Срок жизни
По подсчетам специалистов компании «Электроинжениринг», срок жизни офисного здания составляет примерно 40 лет. Если взять все расходы на возведение здания за 100%, то стоимость проектирования и строительства составит всего 11%, остальные 89% - расходы на эксплуатацию и реконструкцию. При этом 14% от этих расходов приходятся на долю электроэнергии.
Современное инженерное оборудование позволяет сэкономить до 20% электроэнергии. «Прежде всего, речь идет о вентиляционном оборудовании, именно на него приходится львиная доля энергозатрат», - отметил директор компании «ДТ-Урал» Вячеслав Афонин. Естественно, отметил он, если затраты на электроэнергию исчисляются миллионами, экономия за счет качественного оборудования является существенной.
Кроме того, опрошенные эксперты признали, что в последнее время покупатель и арендатор офисов или торговых помещений становится более разборчивым. При выборе помещения он обращает внимание не только на выгодное географическое расположение объекта, его внешний вид и наличие необходимых по площади помещений, но и на инфраструктуру. Если инженерная составляющая находится в неудовлетворительном состоянии, то это, по мнению заместителя генерального директора «Корин Холдинга» Сергея Логвиненко, хороший повод поторговаться и значительно снизить стоимость аренды или покупки.

На чем экономить
По мнению представителей управляющих компаний Екатеринбурга, в период кризиса инвестор старается сэкономить на текущих расходах. На внедрение технологических решений, которые принесут экономический эффект в будущем, бизнес идет неохотно. «Сегодня перед инвесторами стоит задача достроить здание и получить доход. И сейчас они предпочитают установить более дешевое оборудование и платить на 10% больше за электроэнергию, чем тратиться на энергосберегающие технологии и ждать 2-3 года, пока они будут окуплены. Возможно, через несколько лет появится возможность инвестировать средства в такие технологии, но пока экономить действительно приходится на всем», – предположил генеральный директор УК «Р-Менеджмент» Алексей Мальцев.

Однако экономия на стоимости оборудования очень обманчива. Редко кто оценивает задачу в комплексе. «Площадь типовой встроенной подстанции 1000 кВа для офисно-торгового центра при использовании современного электротехнического оборудования – порядка 50 кв. м, средняя стоимость оборудования – 4 млн рублей. Если использовать недорогие аналоги, можно сэкономить и уложиться
в 2-2,5 млн рублей, но при этом площадь подстанции меньше 100 кв.м. не будет. Средняя цена офисно-торговой площади – 100 тыс. рублей за метр. То есть, сэкономив 1,5-2 млн на оборудовании вы столько же потеряете в «метрах». При этом вместо современных практически необслуживаемых элегазовых моноблоков и сухих трансформаторов со сроком службы более 25 лет вы получаете весьма требовательную к себе подстанцию», – рассказывает директор ООО "АйДи-Электро" Осотов Денис.

Сергей Логвиненко добавил, что поскольку вопрос экономии стоит достаточно остро, необходимо находить оптимальные соотношение «цена-качество» при проектировании инженерной инфраструктуры здания. «Денег никогда не бывает много, и экономить действительно надо, но только не на безопасности работников и посетителей здания, – считает эксперт. - Например, в бизнес-центре «Корин» (ул. Ленина, 20а) проектировщик предложил мне установить датчики движения. Человек заходит в туалет – свет включается, выходит – гаснет. Я посчитал, сколько стоит датчик, сколько у меня туалетов и лампочек, заложил в расчеты, что они будут гореть круглосуточно, а тарифы – расти. И получилось, что такие датчики окупятся только через 38 лет. Естественно, я отказался от такой услуги. А технологии, которые окупятся в течение трех-пяти лет, можно и нужно внедрять». Сергей Логвиненко предложил экономить на каких-то «имиджевых» вещах. Например, по его словам, нередко в здании стоят такие нерационально большие по площади туалетные комнаты и подсобные помещения, что «танцевать в них можно». В то же время эти квадратные метры могли бы быть арендопригоднымии и приносить прибыль.

Как сообщил коммерческий директор компании «АйДи-Электромонтаж» Алексей Гоголев, находить оптимальное соотношение между ценой и качеством в объекте умеют как раз немногие участники рынка. По его словам, в Екатеринбурге пока недостаточно профессиональных проектировщиков инженерных систем и еще меньше профессиональных заказчиков, которые умеют не только составить грамотное техзадание для проектной организации, но и со знанием дела выбрать из нескольких предложенных проектов наиболее подходящий.

По оценке специалистов «Проектная компания «Электрические сети»», стоимость проектирования ориентировочно составляет 3-15% от стоимости объекта в зависимости от сложности и вида проекта. Однако, выбирая самый дешевый по стоимости проект, заказчик может потерять 10-30% от стоимости объекта.

Задачи для проектировщика
Грамотный проектировщик должен решить несколько задач при составлении проекта. Во-первых, соблюсти все нормы и требования, которые выдвигают государственные структуры. Во-вторых, совместить эти нормы с пожеланиями заказчика. Нередко соответствие нормам вовсе не означает удобство в эксплуатации здания. И, наконец, в-третьих, проектная организация должна учесть меняющиеся со временем потребности обитателей здания.

Сергей Логвиненко привел пример: «Проектировщик рассчитал, что в офисе площадью 100 квадратных метров будут работать 10 человек. У них будет 10 компьютеров, 10 светильников, 1 кулер. А через некоторое время там начали работать 15 человек или появилось более энергоемкое оборудование». Естественно, заверил эксперт, если при проектировании заложили минимальные параметры, ориентируясь только на определенный момент времени, наступит будущее, когда всю систему электрификации здания придется менять, что приведет к значительным тратам.

Эксперты сошлись во мнении, что найти хорошую проектную компанию, которая учтет все особенности проекта, непросто. Но порой сам заказчик не может оценить, хороший ли ему предложили проект или плохой и выбирает инженерное решение, ориентируясь исключительно на цену проекта.