11-08-2016, 21:30

Новостройки: в Москве продажи растут, а в Подмосковье замерли

Ипотека в Москве: июль 2016 закончился абсолютным рекордом
Начнём с рекорда. В июле Росреестр зарегистрировал 4 744 договоров ипотеки в Москве. Это не только +37% к значению июня, но и абсолютный рекорд столицы за все годы.
Даже с момента присоединения новых территорий и начала раскрутки ипотечного маховика, близкие цифры достигались лишь трижды: 4 643 / 4 480 в пиковые месяцы (декабрь) 2013 / 2014, и 4 481 в апреле 2014 (всплеск активности на эскалации украинского конфликта).
Но слепо гордиться таким достижением – неосмотрительно. Особенно если оно сопровождается ростом доли кредитов в общем объёме продаж. По статистике Росреестра и риелторов, в среднем сегодня это 43 и 54% сделок в новостройках Москвы и Подмосковья. Более того, в некоторых проектах ипотека обеспечивает 80–100% продаж. Такая ситуация – очевидный сигнал рынку о несоответствии платёжеспособного спроса и цены предложения.
Рынок ипотеки: разгоняемая кредитная ловушка – опасна
Помимо этого, важно сопоставлять динамику кредитов на жильё и количество сделок с ним. Эксперты OMetre рекомендуют выделять из статистики Росреестра данные по физическим лицам. Плюс учитывать переуступку прав требования по ДДУ, которая является полноценной частью рыночных отношений.
Московские новостройки забирают спрос
Первичный рынок столицы уверенно перетягивает на себя весь спрос. За июль здесь зарегистрировано 2 807 ДДУ (+2,6% к июню). Таким образом, «пора рекордов» продолжается: 17 172 ДДУ за январь – июль (+55,5 / +41,3% к итогам 7 месяцев 2015 / 2014).
Кроме того, рассматривая квартальную статистику нельзя пропустить резкий скачок числа переуступок по ДДУ. Этот сегмент перепрыгнул докризисные значения. А в сравнении по полугодиям прибавил 58–62% к 2014–2015.
Подобный всплеск подтверждает наш прогноз – на рынок выходит инвестиционное предложение. Ранее оно было выключено из игры госипотекой. Процесс поддерживает снижение ипотечных ставок. Хотя, конечно, у каждого продавца свои стимулы. Одни переходят в валюту, не видя перспектив достойного роста цен на недвижимость. Другие желают смягчить последствия ажиотажа конца 2014. Проект третьих вышел на нужную готовность...
Примечательно, что объём переуступки и новые продаж иногда сопоставимы.
Иная ситуация с новостройками Подмосковья. За первое полугодие здесь зарегистрировано 39 377 ДДУ (по физлицам). Это на 4 и 7% меньше результатов 1/2 2015 и 2014. Число переуступок по ДДУ за полгода упало на 17,3 / 34,7% к аналогичным периодам 2015 / 2014.
Вторичный рынок ищет точку опоры
Середина лета остудила вторичный рынок Москвы на 14,6%. Росреестр отчитался о регистрации 9 515 переходов прав по купле-продаже (мене) за июль. Пока это соответствует ровно среднемесячному уровню 2015 года. Но анализировать тренд будем по итогам текущего квартала.
Именно сейчас у «вторички» появляется шанс на оживление. Цены готового и строящегося жилья сравнялись. Тает разница по ипотечным ставкам на «первичку» и готовое. Эти факторы могут стать точкой опоры для вторичного жилья.
2,7% банков контролируют 95% ипотеки. Госструктуры меняют рынок
Напомним, что первое полугодие столица закрыла с результатом 59 420 переходов прав на жильё (+9% / минус 26,2% к тому же периоду 2015 / 2014).
Подмосковье демонстрирует схожий тренд квартальной динамики. По итогам января – июня 2016 зарегистрировано 76 065 переходов прав. Или минус 7,9 / 15,5% к первым половинам 2015 / 2014. Но, хотя областная «вторичка» пока в минусе, она просела меньше московской (в %).

Поделиться новостью