09.09.2016 Строительство и недвижимость

Инвесторы обращают внимание на низкокачественную «вторичку»

Инвестиции в недвижимость всегда привлекали состоятельных россиян. Однако с наступлением кризиса количество подобных сделок заметно сократилось. Стоит ли ждать возобновления спроса со стороны частных инвесторов на первичном рынке или это инструмент окончательно проиграл банковским депозитам по уровню доходности. На наши вопросы ответил генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент Ассоциации риэлторов Александр Гиновкер.
Александр Менделевич, в какой тип жилья инвесторы предпочитают вкладывать свои средства в нынешних непростых условиях? Есть какие-то излюбленные квартиры или объекты которые приносят бОльший доход?
Инвестиции в жилую недвижимость я бы разделил на 2 основных вида. Первый это покупка с целью перепродажи. На западе эту стратегию называют: «Купи, придержи и молись». Такие инвесторы в первую очередь приобретают квартиры в жилых проектах на ранних стадиях строительства. Например, на уровне котлована или забора.
Ещё несколько лет назад такая стратегия была беспроигрышной. Покупаешь за условный рубль, а продаешь за 2. В некоторых случаях и дороже. Сейчас же финансовая эффективность подобных инвестиций уже гораздо ниже. Во-первых, на данном этапе рынка серьезно выросла опасность не получить квартиру в срок. Задержки на рынке дело практически обыденное. Во-вторых, продать сильно дороже квартиру уже маловероятно. Платежеспособный спрос сильно снизился и частные продавцы испытывают сильную конкуренцию со стороны самих застройщиков.
Второй вид инвестиций в недвижимость, это покупка с целью дальнейшей сдачи в аренду и получения постоянного дохода. Конечно, такая деятельность приносит доход, но он достаточно не высок — около 5% годовых. Здесь есть значительная конкуренция со стороны банковских продуктов. Это достаточно консервативный подход. По нашему опыту, второй вариант привлекает большее количество клиентов.
Конечно, есть ещё инвестиции в коммерческую недвижимость, но это другая история. Она требует большей подготовки и усилий от арендодателя, но и доход будет выше.
Может ли «вторичка» стать инвестиционно-привлекательным объектом или для подобных целей подходит только первичка?
Конечно и «вторичка» может стать интересным инструментом для инвестиций. Основной доход можно получать от сдачи в аренду. Но важным здесь является ответственный подход к выбору недвижимости. Очень важен ремонт. При грамотном выборе можно получать стабильный доход и избежать риска от задержек строительства новых домов. Правда, можно и просчитаться в подборе объекта, что негативно скажется на финансовых результатах.
На мой взгляд, инвестору важно понимать, что аренда жилья это работа. Многие относятся к квартире как к какому-то подарку с небес, который свалился на голову и сам будет приносить деньги. Это не так. Арендный бизнес это занятие, которое требует достаточно серьёзного внимания. Поэтому здесь важно, чтобы в этом деле были в помощниках профессионалы.
Можно ли дать прогноз по рынку инвестиций в недвижимость? Что будет через полгода — год?
Сейчас есть тенденция на достаточно высокую ликвидность жилых объектов низкого качества. Например, комнаты в коммунальных квартирах в центре города или квартиры в панельных домах. Низкая арендная ставка обеспечит постоянный поток клиентов. При этом сдавать нужно покомнатно или считая спальные места. Однако такой бизнес более хлопотный, чем сдача в аренду квартир целиком. Это надо понимать.